Grundstückgewinnsteuer & Aufschub leicht erklärt

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Immobilien sind in der Schweiz immer heiss begehrt, aber selten war der Markt für Verkäufer so gut wie jetzt. Wenn Sie beim Verkauf Ihrer Liegenschaft einen Gewinn erzielen, erheben die Kantone die sogenannte Grundstückgewinnsteuer.

Beispiel im Kanton Zürich: Würden Sie ein Haus für CHF 800'000 kaufen und es nach sechs Jahren für CHF 1'000'000 verkaufen, besteht ein Gewinn von CHF 200'000 und damit eine Steuerschuld von CHF 63'848 (ohne Maklerprovision & sonstige Kosten).

Die Abgabe ist also beträchtlich, kann aber vermindert und aufgeschoben werden.

Wie kann ich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben?

Sie können die Steuer oft aufschieben, indem Sie den Gewinn vom Verkauf in die Anschaffung einer neuen Liegenschaft investieren. Dafür müssen Sie aber folgende Bedingungen erfüllen:

• Um die Steuer vollständig aufzuschieben, muss der Preis der Ersatzliegenschaft mindestens so hoch wie der komplette Verkaufserlös der alten Liegenschaft sein. Wenn der Preis der neuen Liegenschaft diesen Betrag nicht ganz erreicht, kommt nur ein Teilaufschub der Steuer infrage.
• Sie müssen die neue Liegenschaft innerhalb eines gewissen Zeitlimits kaufen. Der Kanton Zürich bietet hier eine Frist von zwei Jahren. Verzögerungen wegen z.B. Bauarbeiten werden berücksichtigt, wenn sie nicht selbstverschuldet sind. Wenn Sie die Frist verpassen, ist die Grundstückgewinnsteuer also fällig.
• Die Ersatzliegenschaft muss den gleichen Zweck wie die vorherige Immobilie erfüllen. Sie muss Ihr permanenter Hauptwohnsitz sein, in der Schweiz liegen, und komplett selbstgenutzt sein. Der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer ist also nicht möglich, wenn Sie ein Ferienhaus verkaufen oder in eine Mietwohnung ziehen.

Dies sind die grundlegenden Voraussetzungen zum Steueraufschub. Beachten Sie aber, dass die Zeitfristen und Steuersätze von Kanton zu Kanton unterschiedlich sind. Sobald Sie den Verkauf des Eigenheims in Betracht ziehen, sollten Sie in professioneller Steuerberatung eine Verkaufsstrategie erstellen, um stets auf der sicheren Seite zu sein.

Wie kann ich die Grundstückgewinnsteuer vermindern?

Das grösste Sparpotenzial beim Verkauf der Liegenschaft erzielen Sie ganz einfach, indem Sie lange in Ihrem Eigenheim leben. Je länger Ihr Haus als Hauptwohnsitz dient, desto grösser ist die Ermässigung der Grundstückgewinnsteuer. Zurück zu unserem Beispiel im Kanton Zürich: wenn Sie nur sechs Jahre lang im Eigenheim wohnen und es für CHF 1'000'000 zu CHF 200'000 Gewinn verkaufen, haben Sie eine Steuerschuld von CHF 63'848. Wenn Sie aber für 20 Jahre im gleichen Haus leben, bekommen Sie die maximale Steuerermässigung und bezahlen nur noch CHF 34'700.

Sie können auch Umbaukosten an der Liegenschaft vom Gewinn abziehen und damit die Steuerschuld senken. Dafür müssen die Bauarbeiten aber wertvermehrend und nicht werterhaltend sein. Ein neuer Pool oder ein Garagenausbau sind wertvermehrend, während eine kleine Reparaturarbeit werterhaltend ist. Dokumentieren Sie also sorgfältig sämtliche Baumassnahmen, um immer die entsprechenden Belege für das Steueramt bereitzuhaben. 

Wie gehe ich nach dem Steueraufschub weiter vor?

Die Grundstückgewinnsteuer ist unvermeidbar, aber trotzdem kann der Aufschub sich lohnen, da die Steuer erst in weiter Zukunft beim nächsten (oder übernächsten) Verkauf fällig wird. Zusätzlich wird die Besitzdauer auch über mehrere Häuser addiert. Wenn Sie also in drei verschiedenen Liegenschaften zusammengerechnet 20 Jahre lang gelebt haben, müssen Sie erst beim letzten Verkauf die Grundstückgewinnsteuer bezahlen und profitieren von der maximalen Steuerermässigung.

Mit dem Steueraufschub planen Sie also weit in die Zukunft hervor, was Ihnen Zeit gibt, die optimale Steuerstrategie zu entwickeln. Um Sie dabei zu unterstützen, kümmert sich Zürcher Treuhand in persönlicher Beratung um sämtliche Ihrer Finanzangelegenheiten - Kontaktieren Sie uns jetzt.